La valoración de empresas y la valoración inmobiliaria son dos procesos diferentes, que requieren diferentes conocimientos y habilidades. El fondo de comercio no es solo el valor de los activos fijos. Por lo tanto, estas actividades suelen ser llevadas a cabo por separado por los especialistas adecuados.
La valoración de empresas y la valoración de propiedades, aunque implican la evaluación de activos, requieren un enfoque separado, diferentes habilidades para llevar a cabo estos procesos y diferentes conocimientos especializados en cada uno de estos temas. Mientras que la valoración inmobiliaria incluye una evaluación de las características físicas de un inmueble determinado, como su ubicación, estado técnico, tamaño o potencial de inversión, el proceso de valoración de una empresa es más complicado debido a la multitud y variedad de factores que afectan al valor de la empresa.
El objetivo de la valoración de la empresa
El propósito de preparar una valoración de una empresa puede derivarse de varias premisas. A menudo resulta de la necesidad de estimar el valor de la empresa a efectos de su venta o acuerdos entre propietarios.
La determinación del valor de la empresa se puede encargar m.in para necesidades tales como:
- Venta o compra de una empresa
- Fusión o división de la empresa
-Capital
- Amortización de acciones
- Liquidación de la empresa, procedimiento concursal
- Procedimientos de arreglo
- Fines de seguros, impuestos o informes
- Verificación de la solvencia y la garantía del préstamo
- Procedimientos judiciales civiles
-Compensación
- Determinación del valor de los activos en poder de los Fondos
Valoración de empresas
La valoración de una empresa, empresa o parte de ella, es un proceso cuyo resultado final es determinar el valor real de la empresa y sus activos. Es llevado a cabo por especialistas imparciales y objetivos. Cada valoración requiere un enfoque individual en función del tipo de empresa y del objetivo que se quiera cumplir con la valoración encargada.
El valor de una empresa depende tanto de factores tangibles como intangibles. En el proceso de determinar el valor de toda la empresa, se tienen en cuenta sus activos, pasivos, ingresos obtenidos hasta el momento e ingresos esperados (futuros), costos de capital, valor de la marca, conocimiento de los empleados, titulares de patentes, conocimiento técnico, experiencia de los empleados, condiciones competitivas en el mercado, riesgo comercial y muchos otros factores.
Cuanto más fiable sea la valoración, mejor posición tendrá la empresa durante las posibles negociaciones de sus condiciones de venta.
Valoración de inmuebles
La valoración de inmuebles consiste en la creación de un informe de tasación por parte de un tasador de inmuebles. Se elabora sobre la base de los datos disponibles, como el tipo de inmueble y su estándar, tamaño, ubicación, estado legal y técnico, conexiones disponibles, propósito en el Plan de Desarrollo Espacial Local. Se pueden utilizar varios métodos durante la valoración de la propiedad, como el comparativo, el de ingresos, el de coste o el mixto.
El resultado final de la tasación del inmueble es un informe de tasación que confirma el valor real del inmueble.
Un informe de evaluación se prepara para un propósito específico y solo se puede utilizar para este propósito. La posibilidad de su uso también está limitada en el tiempo. Tiene una "validez" de 12 meses a partir de la fecha de su elaboración, si durante este período no ha habido cambios en las condiciones legales o cambios significativos en los factores que afectan el valor de la propiedad. Después de este tiempo, el informe de tasación aún se puede usar, pero solo después de que el tasador de la propiedad haya confirmado su validez. Debe ser el tasador de la propiedad quien preparó este documento. La confirmación de la validez del informe de tasación abarca los 12 meses siguientes contados a partir de la fecha de expiración de su "período de validez original". La confirmación de la validez del informe de evaluación solo se puede realizar una vez, es decir, la "validez" del informe de evaluación se puede "prorrogar" hasta un máximo de 24 meses a partir de la fecha de su elaboración.
Métodos de valoración de empresas
Valoración mediante el método del activo : supone que la empresa es principalmente un activo y vale tanto como sus activos, menos los pasivos. Consiste en la valoración de activos específicos y pasivos externos. Este método funciona con mayor frecuencia cuando se valoran pequeñas y medianas empresas.
La valoración mediante el método del activo incluye:
- método contable,
- Método de los activos netos ajustados,
- método del valor de liquidación,
- El método del valor de reposición.
Valoración mediante el método comparativo , también conocido como análisis comparativo. Con este método, el valor de una empresa se determina por comparación con otras empresas de la misma industria, con tamaño similar, capital similar, volumen de ventas y rentabilidad similares.
El método comparativo se basa en estimar el valor de una empresa a partir de multiplicadores de mercado. Los precios múltiples se utilizan generalmente para las grandes empresas.
Valoración mediante el método de la renta : actualmente se utiliza con mayor frecuencia para la valoración de empresas, especialmente las grandes. Consiste en estimar el valor actual de la empresa en base a los flujos financieros proyectados. El método de ingresos refleja con mayor precisión el valor real de la empresa.
Dentro de esta categoría, se pueden distinguir varios métodos rentables de valoración de empresas:
- el método de descuento de los saldos de tesorería libres (el llamado método DCF),
- método del valor actual ajustado,
- flujos de caja descontados atribuibles a los propietarios,
- El método de descuento de los saldos de flujo de efectivo atribuibles a todas las partes que financian la empresa.
Resumen
Tanto la valoración de empresas como la valoración inmobiliaria son procesos complejos que incluyen una serie de análisis, y los resultados de las valoraciones pueden afectarse mutuamente. Aunque ambas valoraciones son cruciales en el proceso de inversión, difieren en cuanto al objeto de evaluación, los métodos utilizados y los factores que afectan a su valor.
Cabe agregar que en ambos casos es necesario contar con los servicios de expertos profesionales para que los procesos de valoración se lleven a cabo correctamente y permitan evitar errores en el proceso de inversión.
